A LC 214/2025 cria um novo ecossistema fiscal para shopping centers e varejo. Quem agir agora captura ganhos de receita de até 10,2% — e evita riscos operacionais críticos. A ICON-AI Consulting está no centro dessa mudança desde 2019.
PIS, COFINS, ISS, ICMS e IPI dão lugar ao CBS (federal) e ao IBS (estados e municípios). Para shoppings, a mudança é estrutural — e cria oportunidades concretas para quem se preparar.
O IBS/CBS não é mais embutido no preço. O aluguel contratual permanece íntegro e o tributo (8,4%) é adicionado por fora, no boleto. O shopping preserva 100% da sua receita — o lojista paga e se credita.
Vantagem para shoppingsA alíquota padrão estimada é 28%. Para locação em shopping, aplica-se redução de 70%, resultando em alíquota de 8,4%. Um benefício expressivo e específico para o setor — previsto diretamente na LC 214/2025.
Benefício setorialO fato gerador é o pagamento efetivo da locação. Se o lojista não paga, o locador não gera débito fiscal. Clareza na responsabilidade tributária e proteção ao shopping em casos de inadimplência.
Proteção contra inadimplênciaA partir de agosto de 2026, o shopping emite Nota Fiscal de Serviço Eletrônica para TODAS as locações, incluindo mídia e merchandising. Volume de documentos pode multiplicar 10x. Adequação de sistemas é prioritária.
Ação urgente · Ago/2026O sistema retém automaticamente o IBS/CBS no momento do pagamento digital, antes de o shopping receber o aluguel líquido. A avaliação do impacto no capital de giro é uma prioridade estratégica imediata.
Avaliação prioritáriaO art. 26 da LC 214/2025 prevê que condomínios podem optar pelo regime regular. A tributação sobre o consumo passa a ocorrer ANTES da distribuição dos resultados — exigindo redesenho dos fluxos tributários internos.
Decisão estratégicaHoje o fisco está fora da operação de locação. Com a reforma, ele se posiciona no centro da relação locador-locatário, criando uma camada intermediária de compliance que não existia antes.
Toda operação de locação exige emissão de Nota Fiscal de Serviço Eletrônica. A NFS-e substitui o boleto como documento-base. Emissão obrigatória mesmo sem pagamento pelo lojista.
O fisco consolida automaticamente débitos e créditos com base nas NFS-e. Gera proposta mensal — se não validada no prazo, o crédito tributário é constituído automaticamente. A empresa perde autonomia sobre o cálculo.
Na liquidação financeira, o tributo é segregado automaticamente antes de chegar ao locador. O shopping recebe apenas o valor líquido. Impacto direto no capital de giro precisa ser mensurado.
Empreendedores de shopping que implementarem corretamente todos os passos da reforma antes da virada de 2027 têm a oportunidade de capturar um ganho de até 10% no FFO — de forma recorrente e estrutural.
O ganho decorre da combinação de fatores: extinção do PIS/COFINS, repasse do IBS/CBS ao lojista com alíquota reduzida de 70%, e aproveitamento de créditos sobre custos operacionais. O potencial varia conforme regime tributário, estrutura societária e perfil do portfólio — e exige implementação técnica precisa para ser capturado integralmente.
A combinação da extinção do PIS/COFINS com o repasse do IBS/CBS ao lojista cria uma oportunidade de incremento estrutural no resultado operacional. Para capturá-la integralmente, todos os passos precisam estar implementados antes da virada de 2027 — quando as alíquotas entram em vigor pleno e os precedentes de mercado já estarão formados.
Inclusão da cláusula de repasse do IBS/CBS em todos os contratos vigentes e novos — antes que o mercado consolide o padrão sem essa proteção.
Emissão de NFS-e, configuração da apuração assistida e gestão do split payment — a base operacional que garante compliance e preserva o fluxo de caixa.
Mapeamento e apropriação dos créditos de IBS/CBS sobre fornecedores, obras e manutenção — reduzindo significativamente a carga tributária líquida do shopping.
Não existe no mercado quem tenha vivido a reforma tributária de dentro do setor de shoppings e varejo com esta profundidade. Estamos nessa jornada desde a PEC 45/2019.
Início do monitoramento da PEC 45/2019 — antes de qualquer regulamentação concreta. Mapeamento antecipado de impactos no setor de locação comercial.
Contribuição direta na definição de cláusulas que beneficiam o setor de locação — incluídas no texto final da lei. Influência concreta na legislação que rege o setor.
Líder de projeto de reforma tributária em grande grupo de shopping centers. Grupo multidisciplinar de 40 pessoas, reuniões de dia inteiro para mapeamento de impactos em processos. Workshop jurídico da ABRASCE como palestrante. Round table do setor imobiliário com a EY.
Participação ativa no GT do CGIBS para definição do leiaute da Nota Fiscal de condomínio — influenciando diretamente a regulamentação em construção em tempo real.
A janela de negociação favorável está aberta de 2026 a 2028. Shoppings e varejistas que agem agora saem à frente na revisão de contratos, treinamento de equipes e adequação de sistemas.
Mapeamento completo do impacto nos seus contratos, receitas e estrutura societária. Identificamos os riscos e as oportunidades reais do seu portfólio.
Definição de prioridades: revisão de cláusulas contratuais, adequação de sistemas fiscais, treinamento da equipe comercial e estratégia de comunicação com lojistas.
Acompanhamento durante negociações com lojistas, consultas à RFB/CGIBS, monitoramento contínuo de regulamentação e suporte técnico ao time interno.
A reforma tributária não é uma ameaça para shoppings e varejistas bem assessorados — é uma oportunidade única de aumentar receita líquida e simplificar a operação fiscal. A janela está aberta. A ICON-AI está pronta.